Boom inmobiliario en Colegiales: De playón ferroviario a polo residencial premium

Durante décadas, los antiguos terrenos del Ferrocarril Mitre marcaron un límite urbano oscuro y poco atractivo en el norte de la Ciudad de Buenos Aires. Sin embargo, la reconversión de esos playones abandonados dio inicio a una transformación total, desatando un verdadero boom inmobiliario en Colegiales.

El gran responsable de este cambio es el nuevo Parque Ferroviario Colegiales (ubicado entre Virrey Olaguer y Feliú, Moldes, Av. Federico Lacroze y las vías). Este inmenso pulmón verde modificó por completo la dinámica del entorno, consolidando un corredor urbano muy codiciado que conecta el parque directamente con la Avenida Cabildo.

El “efecto parque”: Cerrando una cicatriz urbana

La creación de este parque funcionó como un ancla para el desarrollo. Jorge Moscatelli, arquitecto de Situar Propiedades, explica que esta zona permaneció durante años en un “limbo urbano”, percibida como insegura y aislada. La recuperación del espacio público logró cerrar esa “cicatriz urbana”, conectando sectores del barrio que estaban separados.

Por su parte, Mabel Korn (de Korn Propiedades) sostiene que la apertura del parque eliminó el aislamiento y sumó una calidad de vida difícil de encontrar en otras zonas: tranquilidad residencial a un paso de los principales polos comerciales, gastronómicos y de transporte (subte y múltiples líneas de colectivos).

Las tipologías más buscadas por los inversores

La expansión en la zona se refleja en proyectos muy específicos. Mario Gómez, de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, identifica tres grandes formatos que lideran este boom inmobiliario en Colegiales:

1. Edificios boutique: Proyectos de entre cuatro y ocho pisos, con arquitectura contemporánea y amenities livianos (terraza, parrilla) para mantener las expensas controladas.

2. Unidades de inversión: Monoambientes y dos ambientes, muy demandados por quienes buscan renta o resguardar su capital.

3. Departamentos familiares: Unidades de tres y cuatro ambientes con cochera y mayores comodidades, orientadas a familias que buscan instalarse en la zona.

¿Cuánto valen los departamentos en la zona?

La renovación urbana, lógicamente, impactó de lleno en la cotización del metro cuadrado. Hoy en día, los valores de las unidades en pozo no bajan de los u$s 3.200 el m2.

Para tener una referencia clara del mercado actual en el entorno del Parque Ferroviario:

• Monoambientes (en pozo): Desde u$s 100.000.

• Dos ambientes (en pozo): Entre u$s 140.000 y u$s 160.000. (A estrenar suben hasta u$s 190.000).

• Tres ambientes (en pozo): Entre u$s 210.000 y u$s 250.000. (A estrenar alcanzan los u$s 270.000).

• Cuatro ambientes (a estrenar): Pueden trepar desde los u$s 320.000 hasta los u$s 420.000, dependiendo de los amenities y las terminaciones de alta gama (porcelanato, loza radiante, vidrios DVH).

Para facilitar el acceso, la mayoría de los desarrolladores financian los proyectos en pozo con un anticipo en dólares (entre el 20% y el 30%) y el saldo restante en cuotas durante los tres años que suele durar la obra. Todo esto en un contexto desafiante, donde el costo de construcción no baja de los u$s 1.350 por m2, obligando a las empresas a optimizar cada rincón de los nuevos edificios.