Los precios de alquileres en Buenos Aires continúan siendo bajos comparados con otras ciudades de la región

Aunque los valores de los alquileres de viviendas en la Argentina subieron un 86% interanual y no dejan de castigar los bolsillos de quienes deben renovar o iniciar un contrato, un informe privado que fue presentado hoy detectó que al medirse en dólares los precios en la ciudad de Buenos Aires son baratos al compararse con los de otras ciudades de la región, en donde hasta llegan a duplicarse.

Según un análisis que hizo Zonaprop sobre el precio de los alquileres en distintas ciudades de América Latina, en Monterrey, México, se encuentra el precio más caro por metro cuadrado en dólares con USD 13,2 por m2, seguido por Panamá City con USD 11,1 por mes. En Buenos Aires, el valor es de USD 5,3 por m2 al mes.

Otras ciudades de nuestro país también están en la zona inferior de las valuaciones (ver gráfico), por ejemplo Córdoba con USD 3,2 por m2 al mes se encuentra el valor más barato de la región.

Leandro Molina, gerente comercial de la plataforma en Argentina y Uruguay, dijo: “Se atraviesa una etapa con mucha distorsión de valores de alquileres en nuestro país y también impactan en los precios varias situaciones que tienen que ver con la coyuntura económica y los distintos tipos de cambio que complican el escenario. Pero lo real es que al compararse los valores con otros países con inflación baja o estabilización económica, la Argentina ofrece cotizaciones baratas”.

El informe brindó datos acerca de la dificultad que significa hoy en nuestro país tanto alquilar como comprar propiedades. Del relevamiento se desprendió que el 55% de las búsquedas son para alquilar, una tendencia que se mantiene desde 2019, mientras que la demanda de venta es del 35% y un 10% de alquiler temporal (porcentaje que va en aumento).

La mayor parte de la búsqueda de propiedades en 2017 y 2018 era para adquisición, este porcentaje era de un 57%, mientras que actualmente disminuyó a 35%, aun con la baja de precios en venta que se registró desde 2019 a la fecha (que oscila en un 35%).

“Otro dato llamativo es que en plena época de restricciones por la pandemia se observó una descentralización total por parte de la demanda, con una profundización para solicitudes de alquiler en el Gran Buenos Aires. Sin embargo, actualmente se puede ver una reversión parcial de esta tendencia. Buenos Aires mantiene el 59% de búsquedas de alquiler, una cifra que se recupera y que en 2017 alcanzaba el 70%”, comentó el economista Rodrigo Letjman que trabaja para Zonaprop.

En las inmobiliarias señalan que mucha gente está buscando dónde vivir en Buenos Aires porque han regresado a sus lugares laborales o sus hijos retomaron las clases presenciales y deben asistir a las escuelas o universidades.

“Se hace muy complicado circular por los accesos hacia la Ciudad de Buenos Aires en las horas pico, sobre todo por la ruta Panamericana y el Acceso Oeste o la Autopista Buenos Aires-La Plata. Incluso los fines de semana también es tedioso. Por eso estamos recibiendo muchas consultas de gente que se mudó al área suburbana cuando estaban las restricciones. El problema actual es la escasa oferta para alquilar 3 o 4 ambientes y hay lista de espera”, dijo una martillera que opera en la zona de Colegiales y Palermo.

Qué busca la demanda para alquilar

“La dinámica en la intención de búsqueda se expande en el mercado de alquileres, principalmente por las dificultades de acceder a la vivienda propia, aunque los precios también aumentan por encima de la inflación” detallaron desde Zonaprop.

“Por las publicaciones y cómo se mueve la oferta y demanda, los alquileres están en una zona caliente donde se observa que un aviso puede durar 15 días como mucho y la propiedad enseguida se contrata”, contó Molina.

Otro dato saliente del mercado es que el 40% de los alquileres tradicionales se publican en dólares, cuando hasta hace dos o tres años, sólo había un 5% de las ofertas en moneda extranjera.

En cuanto a los precios, un departamento de dos ambientes y 50 m2 en Buenos Aires se ubica en $79.266 por mes. En lo que va del año aumenta un 69% y la oferta se mantiene acotada.

Letjman, dijo que “un aviso de alquiler recibe un 29% más de solicitudes por encima del promedio del Área Metropolitana de Buenos Aires. En cambio, en Gran Buenos Aires (GBA) Norte la demanda por aviso es un 45% menor al promedio.

Por su parte, el mismo inmueble en GBA Norte alcanza los $72.363 pesos. En este caso, la suba acumulada corresponde a un 42,1% por debajo de la inflación. Mientras tanto, GBA Oeste Sur se presenta como la zona con alquileres más económicos con $50.216 al mes. Sin embargo, los precios también crecieron un 45,9% en 2022.

Los más solicitados

Hoy los barrios porteños más buscados para alquilar una propiedad lo posicionan a Palermo como el más requerido para la renta de un inmueble (16%), seguido por Recoleta (11%), Caballito (8%) y Belgrano (7%). En la zona media del podio se encuentran: Balvanera (5%), Villa Urquiza (5%) y Flores (3%) Los barrios con un menor nivel de demanda son Villa Devoto (2%), Monserrat (2%) y Colegiales (2%).

Respecto a la relación entre demanda y oferta en la ciudad, se destacan Parque Chas, Coghlan y Paternal como los barrios que presentan mayor presión de la demanda por aviso de alquiler: 175%, 158% y 154% por encima de la media de Buenos Aires, respectivamente.

Molina, dijo que “son zonas en expansión y muy buscadas por la demanda joven, que los elige por estar a mano de buenos servicios de transportes, áreas gastronómicas y por ser un poco más baratas que otros barrios consolidados como Recoleta o Belgrano, por ejemplo”.

Sobre las tipologías más buscadas los departamentos en alquiler representan el 78% de las búsquedas en AMBA. En particular, en CABA esta tipología explica el 86% de la demanda y en GBA Oeste Sur un 85%, mientras que en GBA Norte las búsquedas para alquilar un departamento descienden a un 35%, lo más requerido en esta zona son casas y PH (65%), para evitar pagar expensas altas.

“Por el informe pudimos precisar que los PH son los más buscados pero los más escasos a la vez. Y no se advierte que haya nuevas propuestas, sino que mucha gente los compra y los recicla para luego ofrecerlos en venta o en alquiler”, amplió Letjman.

En Buenos Aires el stock de esta tipología es limitado: un anuncio de este tipo recibe 2,8 veces más búsquedas que el aviso de un departamento. En todos los distritos, las casas son el tipo de activo con menor presión de demanda, reciben entre 56% y 72% menos que los departamentos. Incluso en GBA Norte la oferta de estos activos es tan amplia que la presión por aviso está por debajo de la media.

Por cantidad de ambientes, quienes ganan entre las búsquedas

Durante el 2022, un 41% de las búsquedas se concentran en unidades de dos ambientes. Luego le siguen con un 26% los interesados en propiedades de tres ambientes, un 17% en monoambientes y, por último, un 15% quien desea alquilar una propiedad de cuatro ambientes.

Por otra parte, se expande la búsqueda de unidades de 3 y 4 ambientes, principalmente en GBA Norte donde atraen el 62% de la demanda, muy por encima de lo que ocurre en CABA (34%). El segmento de monoambientes continúa en crecimiento desde el año 2019 y CABA lidera las búsquedas de este tipo de inmuebles (21%). En lo que respecta a inmuebles de dos ambientes la zona oeste-sur del GBA está a la cabeza con un 49% de las búsquedas y le sigue la Ciudad con una demanda del 46 por ciento.

Al analizar la presión de demanda por cantidad de ambientes, el informe de Zonaprop demuestra que en todos los distritos es máxima sobre las unidades chicas. En CABA, a diferencia de GBA, la mayor demanda se registra en los monoambientes.