Barrios en los que de vende por debajo de los 1500 dolares

El valor promedio del metro cuadrado de departamentos usados en CABA se ubicó en agosto en u$s1.688, según el relevamiento de Reporte Inmobiliario. Durante el último trimestre los precios se incrementaron apenas 1,1%, la variación más baja de los últimos cuatro períodos. En la comparación interanual, la suba fue de 6,9%.

Ambas tasas de incremento muestran una moderación frente a períodos anteriores: la trimestral es la más baja de los últimos cuatro trimestres y la anual refleja un enfriamiento respecto de 2023. El informe abarca 36 barrios y mide viviendas de calidad estándar sin amenities, lo que permite observar la evolución histórica del mercado en segmentos representativos.

José Rozados, de Reporte Inmobiliario, destacó que “los valores actuales, medidos en dólares, se mantienen en niveles similares a los de mediados de 2014”. Para el analista, el dato es relevante porque muestra que, a pesar de los movimientos del mercado y las sucesivas crisis, los precios todavía no recuperan la fuerza de otros momentos del ciclo inmobiliario.

Barrios todavía baratos

Aunque el promedio general supera los u$s1.600, varias zonas de la Ciudad permanecen con cotizaciones por debajo de u$s1.500 el metro cuadrado. Se trata en su mayoría de barrios del sur y del centro de la capital, que históricamente exhibieron menores valores frente a zonas consolidadas como Recoleta, Palermo o Belgrano.

Los siguientes barrios registran un valor promedio inferior a u$s1.500 por m2:

• Villa Crespo – u$s1.495.
• Barracas – u$s1.455.
• Floresta – u$s1.435.
• Mataderos – u$s1.410.
• Once – u$s1.405.
• Parque Chacabuco – u$s1.405.
• San Nicolás – u$s1.405.
• San Telmo – u$s1.400.
• San Cristóbal – u$s1.385.
• Liniers – u$s1.375.
• Parque Patricios – u$s1.355.
• Nueva Pompeya – u$s1.350.
• Constitución – u$s1.290.
• La Boca – u$s1.230.
• Villa Riachuelo – u$s1.130.
• Villa Lugano– u$s1.010.

Estos valores contrastan con los más altos de la Ciudad, donde barrios como Palermo, Núñez o Recoleta superan los u$s2.600 en promedio. La brecha interna es una de las características más marcadas del mercado porteño: mientras en el norte los precios se acercan a estándares internacionales, en el sur se mantienen estancados o incluso por debajo de niveles históricos.

Oferta y cierre de operaciones

Rozados señaló que el relevamiento corresponde a precios de oferta, es decir, a los valores a los que se publican los inmuebles en los portales y carteles de venta. Sin embargo, aclaró que en los precios de cierre —los finalmente pagados en las escrituras— se observa “una mejora más marcada mes a mes”.

“Hay que seguir ambas tendencias con atención: los valores de publicación muestran moderación, pero en los cierres aparece un leve repunte que puede anticipar un cambio en la dinámica”, explicó Rozados.

También recordó que la comparación con 2014 no incluye la corrección por inflación del dólar, lo que implica que en términos reales los valores actuales probablemente estén aún más bajos.

Un mercado condicionado por el crédito

La relación entre precios y acceso al financiamiento es otro factor que explica el estancamiento. Juan Bautista Arnaude, fundador de Arnaude Brokers, sostuvo que “la suba de tasas generó una desaceleración en los créditos hipotecarios”.

Según el broker, la ausencia de un sistema de crédito accesible limita la demanda y condiciona la recuperación de los valores. Sin embargo, identificó señales positivas: “El mercado se está volviendo más dinámico, con una absorción mensual cercana al 5 %. Eso significa que se reduce la cantidad de propiedades en oferta y que las operaciones se concretan con mayor rapidez”.

Arnaude agregó que las tasaciones más realistas también ayudan a cerrar acuerdos. “Hoy los valores de publicación están más alineados con lo que los compradores están dispuestos a pagar. Eso acorta los plazos de negociación y fomenta el cierre de operaciones”, señaló.

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La zona sur, en foco

Entre las áreas con mayores oportunidades, Arnaude destacó los barrios del sur de la Ciudad, como La Boca, Nueva Pompeya y Villa Lugano. Allí los valores se ubican por debajo del promedio general y despiertan interés entre quienes buscan primera vivienda o inversiones de menor monto.

“El sur sigue siendo el motor de la demanda más accesible. Son barrios donde todavía se encuentran unidades a precios inferiores a u$s1.500 el metro cuadrado, lo que representa un atractivo para quienes no pueden acceder a las zonas más caras”, explicó Arnaude.

Valores de referencia por tipología

Además del análisis por barrio, Arnaude brindó valores referenciales aproximados para distintos tipos de unidades:

• Monoambientes: desde u$s70.000.
• Dos ambientes: desde u$s95.000.
• Tres ambientes: desde u$s150.000.
• Cuatro ambientes: desde u$s195.000.

Estos precios reflejan el costo de entrada al mercado para distintos perfiles de compradores. Para el especialista, la demanda se concentra en unidades chicas y medianas, impulsada por quienes buscan dejar el alquiler y por pequeños inversores.

El peso del dólar

La explicación de por qué los precios medidos en dólares no superan los niveles de 2014 se encuentra en la macroeconomía. Arnaude evaluó: “La alta inflación, la devaluación y el rol del dólar como reserva de valor explican gran parte de la dinámica. Es probable que la inflación haya erosionado el valor real de los inmuebles”.

En ese marco, el mercado inmobiliario porteño se mantiene atado al dólar y a los vaivenes de la política económica. Cada suba en la divisa estadounidense impacta en la capacidad de compra de los salarios y en la decisión de los vendedores.

Expectativas y desafíos

Para los analistas, la recuperación de los precios dependerá de la evolución de la macroeconomía y del regreso del crédito hipotecario masivo (hoy parece lejano porque los bancos endurecieron condiciones y tasas altas que complican el acceso crediticio). Mientras tanto, el mercado sigue mostrando contrastes: barrios donde todavía se consiguen departamentos a precios bajos conviven con otros que mantienen valores altos y con poca oferta.

Rozados concluyó que el seguimiento conjunto de valores de oferta y de cierre será clave para entender la evolución del sector en los próximos meses. Arnaude, por su parte, remarcó que “la demanda se sostiene en segmentos específicos y en zonas donde los valores resultan más accesibles, lo que permite mantener un nivel de actividad pese al contexto general”.