Barrio por barrio, cuánto cuesta alquilar un dos ambientes en CABA

Tras la derogación de la Ley de Alquileres mediante el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) del presidente Javier Milei, se observa una mejora gradual en la oferta. En la Ciudad de Buenos Aires, los costos de alquiler de departamentos de dos ambientes experimentaron un aumento sostenido, alcanzando un incremento interanual del 260% hasta diciembre.

A pesar de la creciente presencia de oferta en barrios anteriormente escasos, como Parque Chas o Villa Ortúzar, los valores promedio continúan siendo elevados, sin descender por debajo de los $273.000 mensuales.

Los departamentos de dos ambientes están entre los más demandados tanto para la compra como por el alquiler. A esta altura los alumnos universitarios que vienen a CABA a estudiar desde el próximo mes consultan y motorizan operaciones actualmente.

En el caso de alquileres en pesos, se priorizan aquellos departamentos con balcón o conexión exterior. Para los alquileres en dólares, se busca que cuenten con el equipamiento necesario y una buena conectividad para facilitar el estudio o el trabajo desde la vivienda.

Ante la creciente demanda de viviendas, tanto padres como estudiantes, provenientes principalmente del interior y en menor medida del exterior, optaron por llegar a acuerdos relacionados con propiedades disponibles en el mercado de alquiler temporario, los cuales se pagan en dólares.

“Algunos se deciden por acuerdos directos entre propietarios e inquilinos. En varias ocasiones, amigos o personas que se conocen a través de redes sociales comparten los gastos de mantenimiento de un departamento de dos ambientes y eligen alquilar en áreas estratégicas como Palermo, Belgrano, Recoleta, San Telmo o el Macrocentro. Esta elección se fundamenta en la proximidad a universidades y estaciones de subte, facilitando así el acceso a sus lugares de estudio”, detalló Mariana Lucángeli, experta en Real Estate.

Desde la implementación del DNU, surgieron acuerdos de alquiler con duraciones de doce meses o hasta dos años, con ajustes trimestrales o cuatrimestrales basados en el Índice de Precios al Consumidor o en el Índice de Contratos de Locación (ICL).

Actualmente, Palermo en unidades de 50 metros cuadrados lidera las cotizaciones con $491.737 mensuales. Mientras que Liniers es el barrio más accesible por $273.253 al mes.

Expertos indican que actualmente los propietarios con inmuebles disponibles están dispuestos a ceder en el valor de alquiler. “Esto se debe a que ahora tienen la posibilidad de negociar las condiciones contractuales restantes según sus intereses particulares, sin estar sujetos a las pautas establecidas por la ley anterior. Como plazo del contrato y método de ajuste”, dijo Lucángeli.

En portales especializados, se encuentran alrededor de 6.900 inmuebles, siendo aproximadamente el 50% de ellos en dólares. Hace 8 días atrás había 5.200.

Versatilidad

Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria, destacó que “habitar en un espacio de dos ambientes es versátil, adaptándose tanto para una persona como para dos, según la situación económica y las preferencias individuales. En términos de costos, aunque existen algunas diferencias, estas no son significativas, especialmente en cuanto a los tributos como expensas, ABL, AySA, entre otros. La igualdad de costos lo hace atractivo, siendo una preferencia sobre los departamentos de un solo ambiente.”

En la zona de Barrio Norte/Recoleta, el alquiler de un departamento de dos ambientes ronda los $250.000, variando según la antigüedad y el estado del inmueble. Uno con 5/8 años de antigüedad y servicios como amenities puede alcanzar los $380.000 al mes. Para aquellos con 35 años o más, el precio se sitúa entre $250.000 y $260.000, dependiendo de la proximidad a servicios como el subte y otros medios de locomoción.

Otro detalle a tener presente son las expensas que vienen aumentando con fuerza y actualmente en Palermo, Recoleta, Almagro, Caballito, Belgrano, entre otros barrios cotizados, superan los $55.000 al mes.

“La preferencia por zonas residenciales o comerciales es subjetiva y común entre visitantes del interior, especialmente aquellos que asisten a facultades en la zona comprendida entre avenidas Coronel Díaz, Pueyrredón, Córdoba y Las Heras, que es la más demandada. Aunque actualmente hay disponibilidad y precios accesibles, se espera una mayor oferta en un futuro próximo, exceptuando el presente período particular”, dijo Toselli.

Cotizaciones

A continuación se publican los precios mensuales en promedio de los alquileres para propiedades de 2 ambientes, 50 m2 y en pesos en CABA según Zonaprop:

Palermo: $491.737.

Belgrano: $487.654.

Nuñez: $477.163.

Chacarita: $475.151.

Retiro: $458.284.

Recoleta: $450.766.

Colegiales: $446.072.

Saavedra: $436.812.

Coghlan: $425.754.

Villa Urquiza: $420.953.

Villa Ortuzar: $393.249.

San Telmo: $391.413.

Parque Chas: $384.767.

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Villa Crespo: $382.801.

Villa Devoto: $375.432.

Caballito: $372.632.

Parque Chacabuco: $369.992.

Montserrat: $369.987.

Almagro: $368.342.

Villa Luro: $361.754.

Villa del Parque: $342.108.

Villa Pueyrredón: $340.620

Villa General Mitre: $340.587.

Flores: $339.392.

Boedo: $330.984.

San Nicolás: $328.493.

San Cristóbal: $325.766.

Balvanera: $315.821.

Constitución: $309.635.

Barracas: $296.847.

Santa Rita: $290.660.

Floresta: $288.139.

Monte Castro: $284.809.

Liniers: $273.253.